มาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ทำเอาเหนื่อยทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ

Interview: ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประธานกรรมการ

บริษัท ริชชี่ เพลส 202 จำกัด (RICHY)

ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับปรุงมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่ในธุรกิจ มีทั้งเวลาบังคับใช้ เลื่อนมาตรการออกไปกับมีการผ่อนปรนลดความเข้มข้นลงบ้าง..สรุปแล้วพอใจไหม

แบงก์ชาติก็เลื่อนเวลาเริ่มใช้ออกไป 3 เดือน จากเดิม 1 มกราคม 2562 เป็น 1 เมษายน 2562 เพื่อให้ผู้ซื้อประชาชนทั่วไปและผู้ประกอบการได้มีเวลาเตรียมตัวเพิ่มขึ้น แต่ก็ถือว่าเป็นมาตรการระยะสั้นที่เริ่มใช้ช้าลง แต่ว่าความเข้มงวดระยะกลางยังคงเหมือนเดิม

งานนี้พูดได้ว่าก็เหนื่อยกันทุกคนแน่นอน ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อเหนื่อยแน่นอน

พอจะแจกแจงให้ทราบได้ไหมว่าเหนื่อยยังไง

ต้องทำความเข้าใจเล็กน้อยก่อนว่าสภาพสังคมที่เปลี่ยนไปของเราคนที่ทำงานในเมืองมีความจำเป็นที่จะต้องมีบ้านสะดวกอยู่ใกล้ที่ทำงาน เพื่อให้มีคุณภาพชีวิตไม่ติดนั่งอยู่ในรถไป 2 ชั่วโมง กลับ 2 ชั่วโมง ความจำเป็นของการมีบ้านสะดวกเป็นเรื่องปกติแล้วสำหรับชีวิตทำงานยุค 4.0 เพราะฉะนั้นการมีบ้านหลังที่ 2 เป็นเรื่องปกติ ยกตัวอย่างบางคนมีบ้านอยู่รังสิตคลอง 6 หรือ 7 มาได้งานทำที่สีลม เป็นไปไม่ได้ที่ทุกวันจะต้องนั่งรถไป 2 ชั่วโมง กลับ 2 ชั่วโมง และเสียค่าทางด่วน เพราะเป็นชีวิตที่เป็นจริง ฉะนั้นการมีบ้านใกล้ที่ทำงานถือว่าเป็นเรื่องของการทำงานได้อย่างเต็มที่ ปัจจุบันไม่ได้เลิกงาน 5 โมงแล้ว เรื่องความปลอดภัยถ้าพูดตามความจริงว่ากลับบ้านดึกไม่ว่าจะเป็นผู้หญิงหรือผู้ชายล้วนแต่มีเหตุที่คาดไม่ถึงเกิดขึ้นได้

ความจำเป็นที่จะต้องซื้อบ้านหลังที่ 2 ถ้าหากว่าจะมาถูกมาตรการบ้านหลังที่ 2 ที่ผ่อนบ้านหลังแรกยังไม่ครบ 3 ปี แล้วจะต้องจ่ายค่าเงินก่อนโอน ซึ่งระหว่างผ่อนยังไม่ได้บ้านมาจากเดิมเคยจ่าย 1X ต้องจ่าย 2X ผู้บริโภคคงต้องเหนื่อย เพราะว่ารายได้ยังไม่ทันเพิ่มขึ้นแบบ 2 เท่า แต่ต้องจ่ายบ้านหลังนี้ 2 เท่า เพราะต้องทำงานในเมืองไม่ได้ทำงานอยู่ชานเมืองที่บ้านเดิมอยู่ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็เหนื่อยเพราะว่าประชากรกลุ่มนี้ก็จะหดตัวลง

ในขณะที่อีกกลุ่มหนึ่งเป็นกลุ่มที่ออมทรัพย์แทนที่จะมีเงินเหลืออยู่บ้างไปฝากแบงก์ซึ่งดอกเบี้ยน้อยมาก ต่อมาคนก็นำไปเล่นหุ้นหรือซื้อทองซึ่งขณะนี้ผันผวนมาก และหลายปีที่ผ่านมาเขาก็เปลี่ยนความคิดว่ามาซื้อหลักทรัพย์ที่คงทน เช่น คอนโดมิเนียม ซึ่งเขาคิดว่าจะไม่ขาดทุน แล้วยังมีรายได้ระหว่างทางที่จะอยู่เองหรือปล่อยเช่า มีผลตอบแทนที่ 5-6% ก็สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก และยังมีหลักประกัน คือ เอกสารกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งถือว่าเป็นการออมที่มีหลักประกัน และเป็นทรัพย์สินที่ไม่ได้เข้าง่ายออกง่ายเหมือน Day Trade หุ้น-ทองที่ซื้อวันขายวันซึ่งแบงก์ชาติก็ควบคุมการออมลักษณะนี้ยาก การมาซื้อคอนโดมิเนียมหรือทรัพย์สินถือว่า มีความเสถียรกว่าในแง่ควบคุมนิสัยการออมของประชาชน แต่ถ้ากลับไปตีความว่าการออมในลักษณะนี้ ซื้อบ้านหลังที่ 3 จะต้องโดนเป็น 3X จาก 1 X เป็น 3X คิดว่าในส่วนนี้ผู้ออมเงินคำนวนคณิตศาสตร์เป็นกันทุกคนว่าการลงทุนเป็น 3X ในสิ่งที่ยังไม่ได้ของมาก็อาจจะชะลอลง

ตลาดส่วนนี้ก็อาจจะหดหายไปก็เป็นความเหนื่อยของผู้ประกอบการ เมื่อกลุ่มนี้อาจจะกลับไปเล่นหุ้นหรือเล่นทองเป็นการอดออมที่ไม่เสถียร

เหมือนกับว่าที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเราพยายามที่จะดิ้นรนหาตลาดกันพอสมควรและตลาดล่างก็ไม่เติบโต เลยดิ้นไปตลาดบนราคาแพง พอเกณฑ์ที่ออกมาของอันใหม่ที่ไปกำหนดเรื่องการดาวน์ขั้นต่ำสำหรับราคาที่เกิน 10 ล้านขึ้นไป อันนี้จะกระทบการเทือนธุรกิจขนาดไหน

มี 2 กลุ่ม...กลุ่มที่จำเป็นที่มีบ้านสะดวกหลังที่ 2 กับ กลุ่มที่อดออมที่เรียกว่านักลงทุนแต่ไม่ใช่นักเก็งกำไร นักเก็งกำไรจะซื้อขายกระดาษแล้วจะไม่มีการโอน แต่กลุ่มนักลงทุนจะผ่อนดาวน์ก่อนได้บ้านหรือคอนโดมิเนียม เมื่อครบกำหนดเขาก็รับโอนเมื่อรับแล้วก็อาจจะอยู่เองหรือให้ลูกหลานอยู่หรือแม้แต่จะปล่อยเช่า เก็บเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่า ทั้ง 2 กลุ่มนี้ช่วงนี้อาจจะทบทวนการลงทุนการซื้อ จึงยังเร็วไปที่จะบอกตัวเลขว่ามีผลกระทบกี่เปอร์เซ็นต์ เพราะตัวเลขทั้งหมดทางฝ่ายผู้ประกอบการไม่มีข้อมูลที่ชัดเจนเหมือนแบงก์ชาติมี วันนี้เริ่มมาตรการยังไม่สามารถบอกตัวเลขผลกระทบได้ แต่โดยหลักการมั่นใจมีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมนี้ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 6 แสนล้าน เป็น 8-9% ของ GDP ประเทศไทย

6 แสนล้านเฉพาะคอนโดมิเนียมหรือไม่

คอนโดมิเนียมเป็นครึ่งหนึ่งของทั้งประเทศและเป็น 2 ใน 3 ของกรุงเทพฯ และเป็น 50% ของทั่วประเทศ ใน 6 แสนล้านนี้

อย่างนี้สมาชิกของสมาคมฯ คงจะหนีหายกันไปจากธุรกิจไหม

ภาวะการแข่งขันในขณะนี้ถือว่ารุนแรงและผู้ประกอบการ 10 อันดับแรกของไทยมีส่วนแบ่งตลาด 2 ใน 3 เหลือเพียง 1 ใน 3 ให้รายกลางและรายเล็กไปแบ่งเค้กกันเอง คิดว่าเหนื่อยกันแน่

ธนาคารแห่งประเทศไทยยอมเลื่อนออกไประมาณ 3 เดือน ผู้ประกอบการกลับลำทันไหม เดิมทีเปิดโปรเจ็กต์ไปแล้วกลับลำไม่ทำเพื่อตั้งหลักใหม่เพื่อให้ทันกับมาตรการใหม่ที่ออกมา ถือว่ายังทันไหม

มีโจทย์อยู่ 2 ชั้น ชั้นแรก คือ ส่วนที่สร้างเสร็จพร้อมโอน ส่วนนี้คงจะเร่งโอนกันให้ทัน 1 เมษายนตามที่แบงก์ชาติประกาศ ส่วนที่ 2 คือ ส่วนที่กำลังก่อสร้างอยู่แล้วเริ่มขายไปแล้ว มีผู้บริโภคมาจองซื้อไว้ก่อน 15 ตุลาคม ซึ่งเป็นไปตามข้อเสนอของสมาคมฯ ที่บอกว่าคนที่ตัดสินใจซื้อและรับภาระหนี้การผ่อนชำระก่อนที่แบงก์ชาติจะออกมาพูดควรได้รับการคุ้มครอง และได้ส่งหนังสือของสมาคมฯที่ได้ยืนยันไปตามนี้ ซึ่งต้องขอบคุณแบงก์ชาติที่รับฟังและยังคงคุ้มครองผู้ที่ตัดสินใจซื้อก่อน 15 ตุลาคม ส่วนนี้ยังได้รับการคุ้มครองจ่ายตามหลักเกณฑ์เดิม แต่กลุ่มหลัง 15 ตุลาคม คงต้องเหนื่อยกัน เพราะการปรกาศออกมาเมื่อ 8 พฤศจิกายน ก็มีย้อนหลังอยู่นิดหน่อยคือไปถึง 15 ตุลาคม กลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่มีปัญหา เพราะลูกค้าเคยได้สินเชื่อ 90 กลายเป็นว่าต้องไปดูรายละเอียดแต่ละรายกันอีกครั้งว่าใครจะได้เท่าไหร่

ที่แบงก์ชาติประกาศออกมา เป็นปกาศิตเด็ดขาดแก้ไขไม่ได้แล้วใช่ไหม

ท่านเป็นผู้คุมกฎเมื่อมีประกาศออกมาก็เหมือนเป็นกฎ ก็หวังว่าท่านคงติดตามเหตุการณ์ไปซักระยะหนึ่ง คิดว่าสิ่งที่ท่านต้องการปกป้องมันแรงไปไหมหรือเร็วไปไหม ส่วนตัวเคยขอไว้ว่าให้ทยอยทำเป็นขั้นเป็นตอน ยาค่อยๆให้จากเบาไปหาหนักแต่ท่านก็หนักไปเลยทีเดียว ซึ่งก็ไปกระทบกับทุกกลุ่มของเรา

ฟังน้ำเสียงดูแล้วรู้สึกผิดหวังอุตส่าห์ไปให้ข้อมูลแบงก์ชาติ

ก็หวังว่าท่านค่อยๆให้ยาจากเบาไปหาหนัก แต่ท่านมาก็หนักลูกเดียว

ก่อนหน้านี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งแนวราบและอาคารชุดก็เคยเจอการออกกฎการวางเงินดาวน์มาแล้ว

ก็ตอนที่ออก LTV 5% หรือ 10% ตอนนั้นถือว่าท่านออกกฎออกมาเพื่อป้องปราม ซึ่งเรารับได้สำหรับการประกาศครั้งนั้น เราให้ความร่วมมือกันมาตลอด เพราะการซื้อขายทุกวันนี้ก็เป็นเช่นนั้น คือ กรณีของอาคารชุดก็รับเงินดาวน์ 10-15% แล้วแต่ละโครงการหรือภาวะการแข่งขัน หลังจากนั้นก็เปลี่ยนจาก 10% เป็น 20-30% คือ เพิ่มขึ้นเป็น 100-200% ในเวลารวดเดียวเลยตามที่มีการอ้างอิงว่าในต่างประเทศ แต่เชื่อว่าต่างประเทศไม่ได้ทำแบบนี้ทีเดียว คงค่อยเป็นค่อยไปเพื่อให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องซึ่งมีประชากรปีละประมาณแสนรายรวมอยู่ในธุรกิจนี้ ว่ามีการโอนประมาณแสนรายต่อปี แล้วสะสมกันมา 10-20 ปี ไม่รู้เป็นล้านราย เพราะฉะนั้นขนาดของประชากรและขนาดของมูลค่ามีนัยยะสำคัญอยู่เหมือนกัน

เกณฑ์ธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกใหม่มาจะมีผลต่อการเข้ามาซื้อของนักลงทุนต่างชาติด้วยไหม

คิดว่าไม่มีผลในส่วนต่างชาติ แต่คิดว่าสภาพการณ์วันนี้ต่างชาติรายใหญ่สุด คือ จีน ตอนนี้เขาอยู่ในฐานะเสือลำบาก เขาโดนเรื่อง Trade War ความสามารถในการซื้อคงลดลงก็มีผลกระทบอยู่แล้วคงซื้อได้น้อยลง เป็นไปตามหลักเศรษฐศาสตร์เมื่อมีเงินเยอะก็ซื้อเยอะ มีเงินน้อยก็ซื้อน้อยหรือไม่ซื้อ

ถ้าจะให้เปรียบเทียบก่อนที่จะมีมาตรการคุมเข้มล่าสุดนี้ การเติบโตของธุรกิจอสังหาฯเป็นอย่างไรในปี 60 แล้วปี 61 เป็นอย่างไร

ถ้าตัวเลขเปรียบเทียบปี 60 กับ 61 ในปัจจุบัน ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ซึ่งถือว่าเป็นกลาง และเป็นหน่วยงานของรัฐวิสาหกิจ ทำตัวเลขทั้งหมดเพื่อกระทรวงการคลังและหน่วยราชการอื่นๆ ถ้าอ้างอิงจากศูนย์ฯ มีอัตราการเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตขึ้น จากเดิมที่เศรษฐกิจเราเติบโตน้อยมาก ปัจจุบันโต 4.5 ขึ้นไป ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์ราคาแพงก็เติบโตขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจจากข้อมูลของการโอน ก็เป็นไปตามกลไกลของเศรษฐศาสตร์อยู่แล้ว แต่ในเรื่องของบ้านหลังที่ 2 และ 3 ปีหน้าคาดว่าน่าจะหดตัวลง แต่ยังเร็วไป พูดว่าจะหดตัวเท่าไหร่

ที่ถามแบบนี้เพราะเป็นห่วงนักลงทุนในหุ้น เรื่องหุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผล

แบงก์ชาติพูดเสมอว่าคนที่เป็นนักลงทุนสามารถซื้อบ้านหลังที่ 3 เป็นต้นไปได้ คงไม่มีปัญหาเรื่องการจ่ายดาวน์หรือกู้ได้น้อยลงก็ขอให้เป็นเช่นนั้น ขอให้นักลงทุนรายการนี้คงจะไม่หนีหายไป ถือว่าเป็นการลงทุนที่มีหลักประกันและมีผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าการฝากเงินในแบงก์

ในฐานะเป็นนายกสมาคมฯกับเป็นผู้นำของผู้ประกอบการ อยากแนะนำผู้ประกอบการอย่างไร

คิดว่าในการเปิดโครงการใหม่ๆ ขึ้นมา คงจะต้องพิจารณาหลักการตลาด คือ เรื่อง 4P ว่าจะขายให้กับใคร กลุ่มเป้าหมายคือใครให้ชัดเจน ขณะเดียวกันเรื่องกฎ 4P เรื่อง Product Price Place Promotion ก็ต้องเน้นให้มากๆ เพราะฉะนั้นทฤษีการตลาดทุกตัวรวมทั้งดูสถานะการเงินของตนเองเรื่องสภาพคล่องต้องระมัดระวังมากขึ้นกว่าในช่วงที่ผ่านมา แต่ตอนนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในบริบทของอาคารชุดเป็นผู้เล่นรายใหญ่ 2 ใน 3 อยู่แล้ว ใน 10,000 ยูนิต Top 10 ก็รับไปกว่า 6,000 ยูนิต ในกลุ่มกว่า 3,000 ยูนิตที่แย่งกันทั่วประเทศก็ต้องระวังตนเอง

ให้แนะนำคนซื้อ ที่ถลำตัวไปแล้ว ซื้อไปแล้ว เจอกฎเหล็กเข้าไปทำอย่างไรดี

ถ้ายังพอมีเวลาอยู่คิดว่าคงต้องนั่งลงและไตร่ตรองว่าจะหมุนเงินอย่างไรเพื่อให้มาจ่ายส่วนนี้ได้ เพื่อรักษาส่วนที่จ่ายล่วงหน้าไปแล้วก่อนหน้านี้ไม่ให้เสียไป เป็นการดูแลตนเองอย่าไปปล่อยให้ครบกำหนดแล้วค่อยมานั่งคิด เพราะตอนนั้นคงแก้ไขไม่ได้แล้วถ้าวันนี้มีเวลาเสาร์อาทิตย์นั่งลงบวกลบคูณหารเพื่อเป็นการเซฟตัวเอง

คิดว่ามีการทิ้งจอง...ทิ้งเงินดาวน์กันอีกเยอะไหม

เป็นไปได้สำหรับคนที่คิดว่าบวกลบคูณหารแล้วไม่ไหวจริง ถ้าเป็นเช่นนั้นก็ขอให้เดินเข้ามาพบผู้ขายให้ใช้วิธีพบกันอย่าเงียบหายไป เพราะเขาจะไม่รู้ว่าป่วยเป็นโรคอะไรก็จะให้ยาไม่ถูกกัน ถ้ามีปัญหาในลักษณะนี้มีข้อเสนอแนะสิ่งที่ดีที่สุด คือ มาพบมาคุยกัน มั่นใจว่าการหันหน้าเข้าหากันสามารถแก้ปัญหาได้ เพราะเป็นปัญหาร่วมกันอยู่แล้ว อย่าหนี อย่าเงียบ อย่าทิ้ง เพราะเป็นวิธีการทำให้ตนเองเสียโอกาส มีอะไรแล้วมานั่งลงคุยกันแล้วช่วยกันแก้

คนที่ยังไม่ได้ซื้อแล้วอยากจะซื้อต้องคิดอะไรต่อไปนี้

คนที่ยังไม่ได้ซื้อแต่คิดว่าตัวเองพอจะได้ เข้ามาที่โครงการแล้วพูดคุยกันว่าอยากได้แต่ช่วยเหลืออะไรได้บ้าง คิดว่าผู้ขายซึ่งตอนนี้อยู่ในฐานะที่อยากขายกันทุกคนคงคุยกันได้ในเงื่อนไขที่ดีที่สุดระหว่างกันและกัน คนที่ต้องการจะซื้อเนื่องจากว่ามีความต้องการจะมีที่อยู่อาศัยหรือยังเห็นว่าเป็นการออมที่มีหลักประกัน มีผลตอบแทนดี แล้วตัวเองค่อยๆทยอยจ่ายหรือผ่อนยังพอไหวอยู่เดินเข้ามาเลย นี่คือเวลาดีที่สุดที่คุณจะซื้อ ขณะที่ผู้ขายอยู่ในอาการที่จะต้องขาย คุณจะได้เงื่อนไขที่ดีที่สุดในตอนนี้

ต่อไปจะเจอทิศทางดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยสำหรับไทยคิดว่ายังไม่เร็วเนื่องจากมีสภาพคล่องในระบบและในมือธนาคารเป็นจำนวนมาก เชื่อว่าขึ้นแต่ไม่เร็วและไม่เยอะ อันนี้ฟังจากผู้รู้ที่เป็นนักเศรษฐศาสตร์การเงินโดยตรงไม่ได้พูดเองคิดเอง เรื่องที่ออกมาพูดเตือนว่าดอกเบี้ยขึ้นก็อาจจะมีส่วน แต่ว่าไม่เร็วและไม่มาก

เฉพาะบริษัท ริชี่เพลซ 2002 ที่เป็นประธานอยู่เป็นอย่างไร วางแผนไปแล้วเจอสถานการณ์นี้ พอมาเจอเงื่อนไขนี้รับมือไหวไหม

ถ้าพูดถึงผลประกอบการ 9 เดือนที่ผ่านมา ปีนี้เป็นปีนิวไฮที่เติบโตมากทั้งในแง่ของการรับรู้รายได้และผลกำไรนับตั้งแต่ตั้งบริษัทมา ขณะเดียวกันเมื่อมองไปข้างหน้าคงมีปัญหาที่ท้าทายเราว่าจะสามารถแก้ปมให้ได้มากที่สุดจนกระทั่งกระทบเราน้อยที่สุดได้อย่างไร ถือว่าท้าทายทั้งส่วนตัวและผู้บริหารของริชี่เพลซ 2002 คิดว่าปีหน้ายังสามารถประคับประคองในระดับที่สวยงาม