สำรวจตลาดอสังหาฯ กลางมรสุมโควิด–19

บทวิเคราะห์ โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร

• โควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นให้ลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัย (real demand) ตัดสินใจในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น เนื่องจากความวิตกกังวลเรื่องเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่อาจรัดกุมมากขึ้น ประกอบกับมีบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนในตลาดเป็นจำนวนมากจากการระบายสินค้าของผู้ประกอบการ

• ปัจจัยกระตุ้นดังกล่าวทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ ปี 2563 ปิดที่ 126,380 หน่วย เพิ่มขึ้น 5,060 หน่วยจากปี 2562 (เพิ่มขึ้น 4%) สวนทางกับตลาดบ้านมือสอง มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 8,484 หน่วย (ลดลง 11%) ซึ่งรูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดยังคงเป็นคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวตามลำดับ โดยกลุ่มบ้านเดี่ยวมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงมาก (เพิ่มขึ้น 11.4%)

• การเปิดโครงการใหม่ทุกประเภทในปี 2563 ลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ จำนวนยูนิตเปิดขายของปี 2563 อยู่ที่ 72,752 ยูนิต ลดลง 38,492 ยูนิต (-34%) จากปี 2562 ซึ่งลดลงต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 3 - 4 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่เข้ามาใหม่ในตลาดมาก รองลงมาคือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

• กลุ่มสินค้าที่มีแนวโน้มจะเติบโตได้ดี ในปี 2564 เป็นทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 3 - 4 ล้านบาท ซึ่งเริ่มเห็นรายใหญ่เปิดโครงการใหม่ ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2563 การแข่งขันใน segment นี้คงดุเดือดขึ้นอีก ในบางทำเลอาจจะมีสัญญาณ over supply ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 7 - 10 ล้านบาทยังขายดีในบางทำเล

• การพัฒนาของโครงการแนวราบในปี 2563 ต่อเนื่องปี 2564 มีหลายพื้นที่ที่น่าสนใจและมีโอกาสในการพัฒนาสูง จากปัจจัยเรื่องของแนวถนนตัดใหม่ที่ดำเนินการแล้วเสร็จ (ถนนตัดใหม่ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ทางด่วนพิเศษส่วนต่อขยาย การขยายตัวของเมืองและ facilities ที่รองรับขนาดใหญ่ในพื้นที่ รวมถึงโอกาสจากผังเมืองกรุงเทพฯที่จะประกาศใช้ในอนาคต