ชงสารพัดโด๊ป 'อสังหา'...มั่นใจไทยไม่ซ้ำรอย 'ฟองสบู่' จีน

Interview : ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ นักวิชาการอิสระด้านอสังหาริมทรัพย์

หลัง กนง.ลดดอกเบี้ย 0.25% จะทำให้กลุ่มที่ซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนหรือปล่อยเช่า รวมถึงผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 กลับเข้ามาซื้ออสังหาฯ อีกครั้งหลังห่างหายไปนาน อีกทั้งยังช่วยให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออสังหาฯ ที่สูง 50-70% ลดลงได้บ้าง แต่ถ้าต้องการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีให้ดีอย่างชัดเจน ภาครัฐควรมีนโยบายเข้ามาช่วยเหลือ เช่นผ่อนคลายการควบคุมมาตรการ LTV อย่างน้อย 6 เดือนเพื่อจูงใจให้คนที่มีกำลังซื้อมีโอกาสซื้อบ้านหลังที่ 2 มากขึ้น, มีมาตรการให้คนต่างชาติสนใจซื้อบ้าน-คอนโดฯ ได้สะดวกขึ้น เช่นการให้ Long Term Visa การให้สิทธิ์ในการเข้า-ออกไทยในฐานะผู้ถือครองอสังหาฯ พร้อมแจง...ภาคอสังหาฯ ไทยไม่สุ่มเสี่ยงกับวิกฤตฟองสบู่แบบจีน เพราะผู้ประกอบการปรับตัวเข้ากับภาวะซบเซา ไม่เปิดโครงการใหม่ๆ ในพื้นที่ที่เศรษฐกิจย่ำแย่ กำลังซื้อไม่ดี

กนง.เซอร์ไพรส์ตลาด ลดดอกเบี้ย 0.25% มองอย่างไร

เป็นสิ่งที่ผมคาดการณ์ไว้ตั้งแต่ตอนที่ยังได้ดูแลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ว่า ภายในปีนี้น่าจะเห็นลดสักครั้งสัก 0.25% เพราะจริงๆ แล้วมีแรงกดดันในส่วนของภาพรวมของเศรษฐกิจและก็ภาพรวมของกำลังซื้อผู้บริโภค ประกอบกับเจอเหตุการณ์น้ำท่วมในช่วงที่ผ่านมาอีก ซึ่งจริงๆ มีปัจจัยหลายอย่างที่คิดว่าการลดอัตราดอกเบี้ยน่าจะช่วยทำให้เศรษฐกิจเคลื่อนตัวไปข้างหน้า

กนง.ลดดอกเบี้ยแล้ว 0.25% คิดว่ายังต้องลดอีกหรือไม่

จริงๆ แล้วมองเรื่องนี้ใน 2 ประเด็น คือ 1. การลดอัตราดอกเบี้ยในปีนี้ น่าจะลดประมาณ 0.25% เท่าที่เห็น เพราะในช่วงนี้จนถึงปลายปี คิดว่าอาจจะยังไม่เห็นการลดอีกครั้ง จริงๆ แล้วทางแบงก์ชาติเองก็น่าจะประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นทั้งเชิงบวกเชิงลบ เชิงบวกเราเห็นชัดๆ ว่าตลาดหุ้นขึ้นหลังจาก กนง.ลดอัตราดอกเบี้ย ตรงนี้เป็นเรื่องหนึ่งที่ค่อนข้างชัด และคิดว่าจะเกิด Sentiment ของการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นด้วย โดยเฉพาะกลุ่มที่จริงๆ แล้วหายไปจากตลาดพอสมควรเลยคือกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุน เพื่อปล่อยเช่า กลุ่มนี้จะกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง หลังจากที่ดอกเบี้ยน่าจะต่ำในจุดที่ไม่คุ้มกับการที่จะเก็บเงินไว้

นอกจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงแล้ว ควรจะมีมาตรการอะไรอื่นๆ เข้ามากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อีกไหม

เป็นเรื่องที่ผมคิดว่าสำคัญที่สุดในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ เราเหลือเวลาอีก 2 เดือน จริงๆ แล้วรอบนี้ ผมได้เคยกล่าวไว้หลายครั้งว่าควรมีการลด LTV ในช่วงโค้งสุดท้ายสัก 6 เดือนพอ ไม่ต้องเยอะ คือมีการผ่อนคลายการควบคุม LTV ตรงนี้สัก 6 เดือน ก็คงพอจะช่วยทำให้กลุ่มที่มีกำลังซื้อได้กลับมาซื้อบ้าน โดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังที่สอง ตรงนี้เป็นเรื่องหนึ่งที่ค่อนข้างชัดเจน ถือว่าเป็นตัวเสริมทำให้มาตรการของรัฐที่ออกมาในช่วงวันที่ 9 เมษายนได้ผลเบ็ดเสร็จมากขึ้นอีก

เรื่องภาษี เรื่องค่าธรรมเนียมการโอน ควรลดอีกหรือไม่

เรื่องธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ตอนนี้อาจจะเต็มที่แล้ว คือจาก 2% มาเป็น 1% จนเหลือ 0.01% ก็ต้องถือว่าจ่ายน้อยมากอยู่แล้ว แต่ถ้าอยากกระตุ้นให้เห็นชัดเจนแบบในช่วงที่ผ่านมาก็ควรมีมาตรการบางอย่าง เช่น “บ้านดีมีดาวน์” อย่างที่เราเคยเห็นกันมา ใครจะซื้อบ้านรัฐบาลช่วยออกค่าดาวน์ให้ส่วนหนึ่ง ตรงนี้เป็นมาตรการหนึ่งที่ผมว่าจะทำให้คนที่ซื้อไม่ลังเลใจที่จะซื้อ ตรงนี้เป็นสิ่งที่ทำให้เห็น แล้วที่สำคัญคือการกระตุ้นการเร่งโอน จะกระตุ้นการเร่งโอนได้มากขึ้น เพราะปีนี้ในสองไตรมาสแรก การโอนกรรมสิทธิ์ติดลบไปค่อนข้างเยอะ ตรงนี้เป็นตัวหนึ่งที่สะท้อนว่าในช่วง 2 เดือนสุดท้ายสำคัญมาก ถ้าเราใส่อะไรไปเต็มๆ นอกจากที่จะทำให้สองเดือนสุดท้ายเป็นโค้งที่เข้าโค้งได้สวยงาม ยังทำให้ Sentiment ของปีหน้ากลับคืนมาได้เร็ว

อย่างหนี้ครัวเรือนที่ขึ้นมา 90% กว่า คิดว่าเป็นหนี้ที่เป็นปัญหาในส่วนที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ มากน้อยแค่ไหน

อย่างที่เครดิตบูโรให้ข่าว ก็มีเพิ่มขึ้น ในขณะเดียวกันในกลุ่มที่เรียกว่า SM : Special Mention Loan หรือหนี้ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ ต้องเรียกว่ามีความน่าตกใจ คือมีการเพิ่มขึ้นของหนี้ SM หรือหนี้ที่ผิดนัดชำระในช่วงไม่เกิน 90 วันเพิ่มขึ้นมาก ทำให้ธนาคารพาณิชย์เองก็มองว่าการปล่อยกู้สำหรับบางกลุ่มเป็นเรื่องที่มีความเสี่ยง ตรงนี้ทำให้การปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50 หรือ 60 หรือ 70% ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะหนี้ครัวเรือน

จีนหรือต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือดูดทรัพย์ซัพพลายที่ล้นตลาด ตอนนี้ยังมีการซื้ออยู่อีกหรือไม่

ในส่วนที่เป็นผู้ซื้อต่างชาติที่มาซื้อคอนโดมิเนียม ต้องบอกว่าคอนโดมิเนียมบ้านเราก็ยังเป็นที่สนใจ คิดว่าในช่วงไตรมาสสองที่ลดลงไปบ้างเป็นเพราะติดขัดเรื่องการโอนเงินข้ามประเทศมาซื้อ แต่ในจุดหนึ่งคิดว่ารัฐบาลจะต้องเข้ามาดูในเรื่องจะสร้างแรงจูงใจอย่างไร สร้างแรงกระตุ้นอย่างไรให้คนต่างชาติรู้สึกเหมือนกับง่ายขึ้นในการที่จะเข้าออกประเทศของเรา หรือว่ามีความมั่นคงในเรื่องของสัญญา ให้มีสัญญาเหมือนกับเป็นระยะยาว หรือการซื้อในบางพื้นที่มีโอกาสที่จะซื้อเป็นเจ้าของได้มากขึ้น ก็เป็นตัวหนึ่งที่จะช่วยกระตุ้น รวมถึงตัวลองเทอมวีซ่า หรือสิทธิ์ในการเข้าออกราชอาณาจักรของเราให้สะดวกขึ้นในฐานะที่เขามีอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราอยู่

โอกาสที่อสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา จะเจอวิกฤตแบบจีนไหม

เรายังไม่น่าจะเจอเหตุการณ์เช่นเดียวกันกับที่จีนในช่วงเวลานี้ อย่างแรกเลยเราเห็นในช่วงแรกจีนเขาเกิดปัญหาสภาพคล่องจากการที่รัฐบาลออกนโยบายมาควบคุมในเรื่องสภาพคล่องของบริษัทที่อาจจะโอเวอร์ซัพพลายไป แต่บ้านเราทางผู้ประกอบการเองมีการลดการขึ้นโครงการใหม่ๆ ลงเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกับยอดขายที่ลดตัวลงในช่วงที่ผ่านมา ตรงนี้คิดว่าเป็นความระมัดระวังที่ดีของผู้ประกอบการเรา ตรงนี้คืออย่างแรกที่เห็น

ส่วนเรื่องที่สอง รัฐบาลจีนควบคุมตัวโอเวอร์ซัพพลายโดยใช้มาตรการของการถือครองสภาพคล่องของการดูสถานะของบริษัทเอกชน ส่วนรัฐบาลเรายังช่วยส่งเสริมให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตาม ถามว่าอุปทานส่วนเกินมีไหม หน่วยการขายทั้งประเทศเราก็ยังเห็น 3 แสนหน่วย เรายังเห็นมูลค่า 1.6 ล้านล้านบาท แต่ถามว่าจากวันนี้เดินไปไม่ใช่แค่ฝั่งรัฐบาลเองต้องช่วย แต่ฝั่งเอกชนเองอาจจะต้องปรับตัวค่อนข้างเยอะด้วย ในเรื่องของการที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ว่าควรเป็นในช่วงเวลาไหน ในพื้นที่ไหน อาจจะต้องระมัดระวัง และให้ศึกษา เพราะบางพื้นที่อาจขายไม่ได้ แต่บางพื้นที่ขายดี เปิดมาปุ๊บขายได้เลยอย่างเช่นภูเก็ตที่เป็นเมืองท่องเที่ยว แต่บางจังหวัดที่เล็กลงมาหน่อยและไม่มีเรื่องท่องเที่ยวช่วงนี้ซบเซาอย่างมาก โดยเฉพาะทางภาคอีสานอาจจะต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง

การปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินของคนกู้ ยังมีอีกเยอะหรือไม่

จริงๆ ไม่มีใครเก็บตัวเลขสถิติอย่างเป็นทางการ เพราะวิธีการ Reject อาจจะ Reject ในหลายขั้นตอนของการขอสินเชื่อ บางอัน Reject ตั้งแต่วันที่มายื่น บางราย Reject ในช่วงกระบวนการที่ขอยื่นแล้วเมื่อดูเอกสารทางการเงินอะไรต่างๆ เหล่านี้ พวกนี้จะมีอยู่บางส่วน แต่ภาพรวมทั้งหมดเท่าที่เราดูข้อมูลของทางเครดิตบูโรที่อาจจะมีการให้เป็นระยะๆ ว่าในการยื่นกู้ 100 รายจะอนุมัติสัก 50 รายเท่านั้นเอง เท่ากับว่ามียอดการ Reject 50% แต่ในส่วนผู้ประกอบการบางส่วนที่จับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง อาจจะเห็นตัวเลข Reject สูงถึง 70% ตรงนี้ทำให้เราเห็นภาพรวมว่าธนาคารมีข้อกำหนดที่เข้มงวดในการที่จะให้สินเชื่อแล้ว Reject 50-70% ค่อนข้างชัดเจน

ลดดอกเบี้ย 0.25% เป็นการแบ่งเบาคนผ่อนบ้านได้มากน้อยแค่ไหน

ถ้าเราลองมาคำนวณทางการเงิน จะเห็นว่าการลดดอกเบี้ย 0.25% ค่างวดจะลดลงประมาณ 200 บาท ต่อ 1 ล้านบาท แสดงว่าถ้าคนซื้อบ้าน 3 ล้านบาทจะได้ลดดอกเบี้ยลงไปประมาณ 600 บาท แต่ก็เป็นการแบ่งเบาภาระได้ ที่สำคัญคือคนที่ผ่อนอยู่แล้ว เขาจะไปตัดต้น ก็จะทำให้เงินต้นลดลง และดอกเบี้ยในเดือนหน้าที่เรียกเก็บก็ลดลงเพราะหักเงินต้นมากขึ้น

ส่วนคนที่ขอกู้ใหม่ ปัจจุบันคิดว่าค่อนข้างมีโปรโมชันต่างๆ ในส่วนของดอกเบี้ย ช่วยทำให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อย่างการลดดอกเบี้ย 0.25% จะเห็นเลยว่าจะช่วยให้เขากู้ได้เพิ่มขึ้น ทุกๆ ล้านบาท จะกู้ได้เพิ่มขึ้นประมาณ 20,000 บาทต่อยอดสินเชื่อที่ขอกู้ ตรงนี้จะทำให้วงเงินที่เขาขอกู้เพิ่มขึ้นพอสมควร

รัฐจะตั้งกองทุน REIT เพื่อจะมาซื้อสัมปทานรถไฟฟ้าคืนจากเอกชน เพื่อจะได้เก็บค่าโดยสารไม่แพง เพื่อช่วยลดภาระคนที่มีที่อยู่อาศัยในเมืองและชานเมือง

การตั้งกองทุน REIT จริงๆ เป็นกองทุนที่จ่ายผลตอบแทนด้วยรายได้ที่เกิดขึ้นจากการบริหารโครงการนั้นๆ เกิดกำไรที่มาจากกอง REIT นี้ ตรงนี้ก็ต้องบอกว่าจริงๆ ก็เป็นเรื่องยาก คือถ้าใช้กอง REIT เข้ามาซื้อรถไฟฟ้า สิ่งสำคัญก็คือว่าถ้ากอง REIT นั้นไม่ได้ทำกำไรเพิ่มขึ้น ปัญหาก็คือจะมีเงินมาจ่ายให้กับผู้ที่มาซื้อหน่วยลงทุนพวกนี้ได้ตามที่บอกไว้หรือไม่ คือเรายังไม่ได้เห็นตัวเลขว่าการ Commit ในการลงทุนนี้จะมีผลตอบแทนกี่บาท คงเป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าติดตามดู คิดว่าถ้าจะขายได้และได้รับการยอมรับ รัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอาจจะต้องชี้แจงวิธีการและประมาณการรายได้รายรับต่างๆ จนถึงดอกเบี้ยสุทธิที่เกิดจากการบริหารจัดการหลังจากที่กอง REIT เข้าไปซื้อหุ้น หรือซื้อรถไฟฟ้าเข้ามาบริหารจัดการเองได้ พวกนี้ก็มีต้นทุนอยู่เหมือนกัน ตรงนี้คิดว่าเป็นเรื่องที่ต้องใช้เวลาติดตามดูอีกระยะหนึ่ง

0.ถ้าค่าโดยสารรถไฟฟ้าแพง คนก็ยังใช้รถยนต์ต่อไป

ตรงนี้เรื่องจริง เพราะหลายคนที่ไปซื้อบ้านนอกเมือง ต้องจ่ายค่ารถไฟฟ้าต่อเดือนมากกว่าการใช้รถที่ใช้น้ำมันเสียอีก แต่การตั้งกอง REIT ก็ต้องระมัดระวังเรื่องการบริหารจัดการ การบริหารผลตอบแทนให้กับผู้ถือลงทุน

มองเรื่องเก็บภาษีการใช้รถในเส้นทางที่รถติดอย่างไร

คงเก็บเหมือนในสิงคโปร์ คือพอเข้าโซนในเมืองต้องจ่าย ตรงนี้จริงๆ ก็มีการทำในหลายประเทศ แต่สิ่งหนึ่งที่สำคัญก็คือคนไทยเองก็อาจจะยังไม่คุ้นเคยกับระบบนี้ และอาจจะต้องกำหนดช่วงเวลาที่เร่งด่วนจริงๆ ซึ่งตรงนี้ก็อาจจะทำได้ แต่ปัญหาก็คือถ้าจะทำอย่างนั้นควรต้องศึกษาผลกระทบก่อนไหม ต้องมีแบบจำลองการประมาณการว่าถ้าทำแล้วจะควบคุมได้เท่าไหร่ จะทำให้รถติดน้อยลง และเกิดผลกระทบในเรื่องของการใช้พลังงานหรือการนำเข้าพวกพลังงานต่างๆ เท่าไหร่

ปัจจุบันยิ่งในกรุงเทพฯ มีทิศทางที่ใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น ก็เป็นตัวหนึ่งที่ผู้สัญจรไปมาอาจจะมีแนวทางลดต้นทุนของเขาแล้ว การไปเก็บภาษี จะมีการยอมรับแค่ไหนอย่างไร คงเป็นเรื่องที่อาจจะต้องประเมินด้วย

สถานการณ์ NPL ของคนซื้อบ้านผ่อนบ้าน ตอนนี้น่าเป็นห่วงขนาดไหน

น่าเป็นห่วงอยู่ เพราะถ้าเราดูแล้วมีตัวเลขการเพิ่มขึ้นของกลุ่มที่เริ่มผิดนัดชำระหนี้ แต่ยังไม่เป็น NPL มากขึ้น จากที่ทางเครดิตบูโรได้ให้ข้อมูลไว้ ตัวนี้เป็นตัวหนึ่งที่ทำให้มีผลมากที่มีความเสี่ยงเป็น NPL มากขึ้น ก็จะมีผลต่อเนื่องอย่างที่เราเห็นว่าธนาคารก็จะควบคุมและเข้มงวดในเรื่องของการให้สินเชื่อ ตลาดแทนที่จะฟื้นตัวเร็ว ก็จะฟื้นตัวได้ช้า และอาจจะกระทบอีกหลายๆ เรื่อง เช่นเรื่องการบริหารหนี้ที่เกิดขึ้นอีก อย่างเช่น ตอนนี้เกิดหนี้หลายทาง แบงก์โดยเฉพาะแบงก์รัฐไม่ค่อยอยากไปฟ้องยึดเพราะเห็นใจเจ้าของบ้าน แต่พวก Personal Loan เช่นสินเชื่อรถยนต์ เขาจะฟ้องยึดทรัพย์สินทั้งหมดเลย ซึ่งตรงนี้มีผลกระทบต่อภาคประชาชนเยอะเลย ตรงนี้ก็ต้องระมัดระวัง