หวั่นต่างชาติซื้ออสังหาผิดวัตถุประสงค์...มีปัจจัยเสี่ยงลักลอบทำธุรกิจสีเทา

ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สนับสนุนต่างชาติเช่าที่ดินระยะยาวแทนขายกรรมสิทธิ์ หวั่นชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ผิดวัตถุประสงค์ เผยมีปัจจัยเสี่ยงการลักลอบเข้ามาประกอบธุรกิจสีเทา และการปั่นราคาที่ดินให้สูงขึ้น

จากกรณีที่รัฐบาลถอนมติคณะรัฐมนตรี กรณีร่างกฎกระทรวงต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยมีเงื่อนไขเงินลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท หลังจากอนุมัติหลักการไปในช่วงก่อนหน้านี้ เพื่อนำกลับไปศึกษาใหม่ เพราะการดำเนินการดังกล่าวเป็นเรื่องละเอียดอ่อน ซึ่งก่อให้เกิดกระแสคัดค้านจากสังคมอย่างหนักนั้น นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า มาตรการตามกฎกระทรวงล่าสุดที่ ครม. เห็นชอบออกมาไม่สอดคล้องกับสิ่งที่ผู้ประกอบการเสนอไป และมีผลในการกระตุ้นภาคอสังหาฯ แม้ว่าอาจจะมีเม็ดเงินเข้ามา แต่เม็ดเงินที่เข้ามาไม่ได้ส่งผลต่อภาคอสังหาฯ โดยตรง

ขณะเดียวกัน เม็ดเงินที่เข้ามากระจายไปไม่ถึงกลุ่มคนระดับรากหญ้า ซึ่งข้อเสนอของผู้ประกอบการที่ต้องการให้กำหนดการซื้ออสังหาฯ ว่าจะต้องซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน เพราะหากซื้อบ้านจัดสรรจะก่อให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ตั้งแต่ธุรกิจอสังหาฯ การซื้อขายวัสดุก่อสร้าง อุตสาหกรรมเฟอร์นิเจอร์ การจ้างแรงงาน และการใช้จ่ายอุปโภคบริโภคที่ตกอยู่กับชุมชน ก่อนหน้านี้นักวิจัยอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) แนะว่ารัฐจำเป็นต้องตรวจสอบเงินลงทุนที่เข้ามา รวมทั้งกลุ่มบุคคลที่เข้ามาตามช่องทางของมาตรการให้ต่างชาติซื้อที่ดินตามกฎกระทรวงนี้ เพราะมีปัจจัยเสี่ยงเรื่องการลักลอบเข้ามาประกอบธุรกิจสีเทา รวมทั้งการปั่นราคาที่ดินให้สูงขึ้น ควรให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินแทนการขายกรรมสิทธิ์ น่าจะดีกว่า อย่างไรก็ตาม เป็นที่ทราบกันดีว่า ความจริงแล้วการซื้อที่อยู่อาศัยของต่างชาติในไทยนั้น ที่ผ่านการจัดตั้งบริษัทที่ให้คนไทยถือหุ้น 51% แต่เม็ดเงินเป็นของต่างชาติ บางกลุ่มเป็นรายย่อยที่ซื้อโดยใช้ชื่อคู่สมรส เป็นเรื่องที่ทำกันมานานแล้ว นอกจากนี้ ความกังวลของภาคอสังหาฯ คือ ต่างชาติที่เข้ามาในช่องทางดังกล่าวอาจไม่ได้ซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งในกรณีนี้ยังไม่มีหน่วยงานไหนคอยดูแลอย่างชัดเจน ซึ่งปัญหาดังกล่าวนี้รัฐบาลควรดำเนินการให้ถูกต้องภายใต้กฎหมาย และไม่ปล่อยให้มีการดำเนินการในรูปแบบดังกล่าวซึ่งทำให้ประเทศไทยเสียโอกาสในการจัดเก็บรายได้

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ให้ความเห็นว่า กระทรวงมหาดไทยได้ยกเลิกการเสนอร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ... โดยกลับไปใช้เงื่อนไข และรายละเอียดต่างๆ ตามกฎกระทรวงเดิมที่เคยประกาศใช้ตั้งแต่ปี 2545 นั้น เรื่องนี้รัฐบาลโดยกระทรวงมหาดไทยเลือกที่จะไม่เดินหน้าต่อหลังจากที่มีเสียงคัดค้านอย่างรุนแรงจากหลายฝ่าย และภาคประชาชน แม้ว่าจะเป็นเพียงการแก้ไขกฎหมาย และเพิ่มเติมเงื่อนไขบางอย่างลงไปจากกฎกระทรวงเดิมปี 2545 ก็ตาม ซึ่งการถอนร่างกฎกระทรวงออกโดยไม่มีการพิจารณาต่อนี้ เหมือนเป็นการยอมรับว่ากฎกระทรวงนี้เป็นสิ่งที่ไม่ถูกต้องตามที่โดนโจมตีมาโดยตลอด

เรื่องของการที่ประเทศใดประเทศหนึ่งนั้นจะอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศตนเองได้นั้นเป็นเรื่องที่มีให้เห็นเป็นปกติ ในหลายประเทศชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่นอกเหนือจากคอนโดมิเนียมได้ในชื่อตนเองโดยที่ไม่มีเงื่อนไข หรือต้องลงทุนอะไรเลย เช่น สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร บราซิล ญี่ปุ่น เป็นต้น เพียงแต่อาจจะมีเรื่องของมาตรการทางภาษี และเงื่อนไขที่ไม่เกี่ยวข้องกับเรื่องของเงินลงทุนประกอบ

นอกจากนี้ บางประเทศชาวต่างชาติสามารถเลือกที่จะลงทุนตามเงื่อนไขที่รัฐบาลประเทศนั้นๆ กำหนด แล้วได้รับสัญชาติของประเทศนั้นๆ กลายเป็นพลเมืองของประเทศนั้นๆ ไปเลย แล้วยังสามารถรับรองคู่สมรส บุตร ธิดาให้กลายเป็นพลเมืองของประเทศนั้นๆ ได้อีกด้วย ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องปกติที่เห็นได้ชัดเจนในหลายประเทศ บางประเทศมีกฎหมายมายาวนานมากกว่า 20-30 ปีแล้ว เรื่องของการลงทุนแล้วได้รับสิทธิในการเปลี่ยนสัญชาติ มีหลายประเทศในโลกเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถขอวีซ่าระยะยะยาวเพื่อการโยกย้ายถิ่นฐานไปใช้ชีวิตในประเทศนั้นๆ ทั้งแบบชั่วคราว และแบบได้สัญชาติของประเทศนั้นๆ

ทั้งนี้ การลงทุนในรูปแบบต่างๆ ทั้งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนในองค์กรหรือรูปแบบการลงทุนที่รัฐบาลประเทศต่างๆ กำหนดมานั้นเป็นหนึ่งในวิธีการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในระยะยาว ซึ่งไม่เพียงแต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงแรกเท่านั้น แต่ยังหมายถึงการจับจ่ายใช้สอยอื่นๆ ที่จะตามมาเพิ่มเติม รวมไปถึงการลงทุนในธุรกิจ การจ้างงานอื่นๆ หลายประเทศยังเปิดโอกาสให้สามารถขอสัญชาติหรือวีซ่าระยะยาวได้เมื่อผ่านเกณฑ์ในช่วงแรกแล้ว

นอกจากนี้ การตั้งเงื่อนไขการลงทุนต่างๆ นั้นยังเป็นการคัดกรองเอาคนที่มีคุณภาพมีฐานะการเงินที่ดีโปร่งใสเข้ามาในประเทศตัวเอง การเลือกที่จะรับเงินลงทุนแล้วให้คนที่มีเงิน มีศักยภาพสูงเข้าไปใช้ชีวิต ทำงาน หรือเริ่มธุรกิจใหม่ๆ เป็นเรื่องที่หลายประเทศทำกันมานานแล้ว ไม่ใช่เพิ่งเริ่มกัน นอกจากนี้ หลายประเทศขนาดเล็กเลือกที่จะเปิดรับการลงทุนในรูปแบบนี้ เพื่อแลกกับการให้วีซ่าระยะยาว หรือแม้แต่การให้สัญชาติไปเลย และการที่มีชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกที่จะทำตามขั้นตอนที่รัฐบาลกำหนด เพราะว่ากระบวนการทางกฎหมายนั้นชัดเจน

อีกทั้งยังไม่ได้เป็นการเลี่ยงกฎหมายด้วยแต่ในบางประเทศกฎหมายที่ส่งเสริมการลงทุนในรูปแบบนี้ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะมีช่องทางอื่น หรือมีวิธีการอื่นๆ ในการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่ใช้เงินน้อยกว่า ขั้นตอนง่ายกว่า และไม่ต้องแสดงเอกสารใดๆ มากเท่ากับการปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายส่งเสริมการลงทุนกำหนดไว้ เหมือนที่มีชาวต่างชาติเพียง 8 คนที่ปฏิบัติตามที่กำหนดในกฎกระทรวงฉบับปี พ.ศ. 2545 ซึ่งชัดเจนว่ากฎกระทรวงไม่ได้สร้างแรงจูงใจหรือประเทศไทยมีช่องทางอื่นๆ ในการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์และใช้เงินน้อยกว่า ใช้เวลาน้อยกว่าและไม่ต้องแสดงเอกสารหรือหลักฐานใดๆ เลย