อสังหาทรุดต่ออีกปี...ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้าน/คอนโดเพิ่ม

กนง.ลดดอกเบี้ยนโยบาย ภาพใหญ่ดูดี แต่ภาคอสังหาฯ ถือว่ายังลดไม่มากพอดั่งใจหวัง ไม่ได้ทำให้ภาระคนผ่อนบ้านเบาขึ้นเท่าที่ควร และไม่จูงใจให้คนยื่นกู้เพื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ เพิ่มขึ้น พร้อมแจง....สถานการณ์อสังหาฯ ปี 67 ต่อเนื่องปี 68 ย่ำแย่พอกับช่วงโควิดระบาด ยอดสร้าง-ยอดขายลดลงต่ำเตี้ยเรี่ยดินโดยเฉพาะห้องชุดคอนโดฯ ขณะที่ยอดปฏิเสธการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ยังสูงจากเหตุปัจจัยเศรษฐกิจ การเงิน การลงทุน ตลาดหุ้น และหนี้ครัวเรือนที่เป็นปัญหารุมเร้ามาอย่างต่อเนื่อง

Interview : คุณสัมมา คีตสิน นักเศรษฐศาสตร์ อสังหาริมทรัพย์ อดีตผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

อัตราดอกเบี้ยลดลงมาน้อยไปไหม มีคนบอกต้องลดมากกว่านี้ หรือลดช้าไปไหม มีคนบอกว่าควรจะลดเร็วกว่านี้ มีมุมมองยังไงในแง่ของอสังหาริมทรัพย์

กนง. หรือว่าคณะกรรมการนโยบายการเงินของแบงก์ชาติ สมัยก่อนประชุมกันปีละ 6 ครั้ง และเมื่อ 3-5 ปีก่อนเขาประชุมปีละ 8 ครั้งเหมือนอเมริกา FOMC หรือว่า Federal Open Market Committee ประชุมปีละ 8 ครั้ง ของเราก็เหมือนเขาคือประชุม 8 ครั้ง แต่ช่วง 3-4 ปีหลังเราประชุมกัน 6 ครั้งต่อปี ของเราดอกเบี้ยลดไปก่อนหน้านี้คือปี 2567 ประชุม 6 ครั้ง ก็ลดเมื่อเดือนตุลาคมคือครั้งที่ 5 จาก 2.50% เป็น 2.25% มาครั้งนี้ปี 2568 ก็ลดอีก 0.25% เพราะฉะนั้นกล่าวได้ว่าในการประชุม 3 ครั้งหลังมีการลดดอกเบี้ยไป 2 ครั้ง ก็ลดไป 0.50 ก็จะบอกว่า 2 ครั้งหลังลดได้ใจหน่อย เพราะก่อนหน้านั้นก็เงียบมานาน

อัตราดอกเบี้ยของแบงก์ชาติตัวนี้เป็น Policy Rate หรืออัตราอ้างอิง ถ้าหากรู้ว่ามีผลหรือไม่มีผลขนาดไหนก็ไปดูว่าธนาคารแต่ละแห่งเขาตอบสนองยังไง ซึ่งเริ่มทยอยลด มีผลวันจันทร์ที่ 3 ที่ผ่านมา เพราะต้องแข่งกัน ถ้าไม่ลดก็แข่งกันไม่ได้

ที่สำคัญคืออัตราดอกเบี้ยนโยบายตัวนี้ไปแปลงเป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง 3 ตัวของธนาคาร คือ MOR- Minimum  Overdraft Rate แล้วก็ MLR-Minimum Loan Rate ซึ่งเป็นดอกเบี้ยลูกค้าระยะชั้นดี แล้วก็ Minimum Retail Rate-MRR ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยรายย่อยชั้นดี พอพ้นจาก 3 ตัวนี้แล้วก็จะส่งผลต่อถึงดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถ สินเชื่อโน้นนี่นั่น เพราะฉะนั้นดูเป็นขั้นๆ ไป เพราะที่ผมดูแบงก์ลดอัตราดอกเบี้ย ปรากฏว่าไม่ได้ลดในสัดส่วนที่เท่ากับ Policy Rate คือ Policy Rate ลด 0.25 ผมดู MLR กับ MRR ของแบงก์พาณิชย์ที่ประกาศลดกันคือประมาณ 0.10-0.15 คือประมาณไม่ถึงครึ่งของ Policy Rate แล้วถ้าส่งผลสมมุติว่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ปกติเวลาโฆษณาอัตราดอกเบี้ยบ้านว่า MRR ลบเท่าไหร่ก็ว่าไป MLR ลบจาก 0.5 สมมุติ คือธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ใช้ MRR แล้วก็ลบ ธนาคารรัฐ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เขาจะมี 2 ตัวที่อ้างอิงกัน MRR กับ MLR แต่ว่า MLR ก็ไม่ได้ต่างกันมากเท่าไหร่ แต่ประเด็นที่พูดถึงคืออัตราส่วนการลบมันไม่ได้ขนานกันไป เพราะโยงต่อถึงสินเชื่อบ้านก็ไม่ได้ลดมากดังใจหวัง

คิดว่าปีนี้จะมีโอกาสลดอีกไหม

ถามว่ามีโอกาสลดอีกไหม พอดีผมก็ไปอ่านบทวิเคราะห์บอกว่าปีนี้ปี 2568 ช่วงปลายปีมีโอกาสลดอีกครั้งหนึ่งคือลดอีก 0.25 ก็จะลงไปเหลือ 1.75 ผมคิดว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจากต้นทางคือแบงก์ชาติ ถ้าดูอนาคตไปข้างหน้า ผมว่าคราวนี้เขาก็ดู GDP เพราะ GDP สิ้นปี 2567 ประมาณ 2.6 ก็ต่ำกว่าที่คาด ต่ำกว่าที่รัฐบาลอยากให้เป็น 2.9 หรือ 3.0 แต่ก็ไม่ได้ตามนั้น

คราวนี้พอมองไปข้างหน้า ปีนี้ผ่านไปแล้ว 2 เดือน เหลืออีก 10 เดือนก็สิ้นปี 2568 สภาพัฒน์ก็ประมาณไว้ว่าไม่ถึง 3% แล้วสำนักวิจัยต่างๆ ที่ผมดูบางแห่งบอกว่า GDP จะโต 2.3-3.3 เวลาวิจัย เวลาวิเคราะห์ เวลาแถลงให้ range กว้างอย่างนี้ไม่ต้องแถลงดีกว่า เพราะมันกว้างเกินไป ควรบอกให้ range มันแคบกว่านี้หน่อย เพราะบอกกว้าง ยังไงก็ต้องถูก แต่การมองไปข้างหน้าแบงก์ชาติก็คงเห็นว่า GDP 2568 ทั้งปีไปถึงสิ้นปีก็คงต่ำอยู่ คือประมาณเท่าปีที่แล้ว 2.5-2.6 ประมาณนี้ ก็คงไม่ได้สูง เพราะฉะนั้นเขาก็เลยลดดอกเบี้ยให้ก่อน พอมองไปข้างหน้าคิดว่าดอกเบี้ยมีโอกาสลงอีกตามที่เขาวิเคราะห์ เพียงแต่ถ้ารอไปถึงสิ้นปีคือการประชุมครั้งที่ 6 ก็อาจจะไม่ทัน

ก็ต้องดูสถานการณ์เศรษฐกิจไปเรื่อยๆ ก่อน เพราะวันนี้สถานการณ์เศรษฐกิจค่อนข้างลำบาก ตลาดหุ้นก็แดงเถือก ต่ำสุดในรอบหลายปี ตลาดหุ้นกับตลาดทุนกับตลาดเงินก็สัมพันธ์กัน แล้วก็ไปสัมพันธ์กับตลาดตราสารด้วย ถ้าตลาดหุ้นบูมนักลงทุนก็มีกำไรเขาก็เอาเงินมาซื้อที่อยู่อาศัย สมัยก่อนถ้าบูมมากก็ไปซื้อที่อยู่อาศัย ซื้อคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไร แต่ถ้าตลาดหุ้นเป็นแบบนี้มีแต่คนขาดทุน มีแต่คนใช้คำว่าเจ๊งกันทั่วหน้า ถ้าตลาดหุ้นเป็นอย่างนี้คนก็ไม่ซื้อบ้าน ตลาดเก็งกำไรบ้านเก็งกำไรคอนโดฯ ตอนนี้ไม่มีแล้ว

แย่ขนาดไหน

ผมจะให้ตัวเลขว่าปีที่แล้วทั้งปีมีคอนโดมิเนียมเปิดขายในตลาดทั้งหมดประมาณ 28,000 หน่วยซึ่งต่ำมาก สมัยผมเป็น ผอ.ศูนย์ข้อมูลฯ แต่ละปีเฉลี่ยประมาณ 60,000 หน่วย แต่ปีที่แล้วมีไม่ถึงครึ่ง เทียบกับช่วงโควิดก็ยังเปิดขาย 40,000-50,000 หน่วย พอมาปี 2563 ไตรมาส 1-2 ปีนั้นวิกฤตเพราะทุกคนต้องอยู่บ้าน ต้องสวมหน้ากาก ออกจากบ้านไม่ได้ ซื้อขายไม่ได้ ปีนั้นมีผลประกอบการ 30,000 หน่วย พอปีถัดมาปี 2564 มีประมาณ 21,500 หน่วย นั่นก็ต่ำสุด ต่ำกว่าปีที่แล้ว เป็นปีที่เจ็บหนักจากโควิด เป็นปีที่ได้รับผลกระทบจากโควิดเต็มๆ เลยทั้งปี

ปีถัดมา 2564 ปีนั้นอสังหาฯ ฟื้นเพราะอั้นจากการปิดล็อกดาวน์มา 2 ปี 2564 เป็นปีเดียวที่มีคอนโดมิเนียมออกมาประมาณ 51,000 หน่วย ซึ่งเท่ากับปี 2563 กับ 2564 รวมกัน แต่ก็ยังน้อยกว่าสมัยผมทำงานอยู่ที่ออกมาเฉลี่ยปีละประมาณ 60,000 หน่วย แต่ละปีคอนโดฯ ต้องออกมาในตลาดประมาณอย่างน้อย 50% หรือครึ่งหนึ่งของสินค้าบ้านทั้งหมด

พอปี 2566 ลดลงจากปีที่ฟื้นจากโควิด แต่ก็เฉลี่ย 50,000 ยูนิต เพราะฉะนั้นเอาที่บอกมารวมกันแล้วหารด้วย 5 เฉลี่ยออกมาประมาณ 36,000 ยูนิตใน 5 ปีย้อนหลัง ปรากฏว่าที่ออกมา 36,000 ยูนิต เท่ากับว่าคอนโดมิเนียมที่ออกมาทั้งหมดมีอยู่ประมาณแค่ 1 ใน 3 ของสินค้าบ้านทั้งหมดที่ออกมา เทียบกับสมัยก่อนที่ผมอยู่มันครึ่งต่อครึ่ง คือสินค้าบ้านแนวราบทั้งหมดทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่พักอาศัย ทุกอย่างรวมกันก็ 50% คอนโดฯ ก็ 50% แต่วันนี้ผู้ประกอบการหันไปเปิดแนวราบมากขึ้น แล้วก็คอนโดฯ น้อยลงในปีที่ผ่านมา ก็เป็นอย่างนี้มาอย่างน้อย 2 ปีที่ผ่านมา ถามว่าดีไหมผมว่ามองในมุมกลับนี้มันก็ดี ดีตรงที่ว่าซัพพลายหรืออุปทานของคอนโดมิเนียมมันลดลง ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีและผู้ประกอบการยังเปิดเยอะๆ อันนี้ไม่ดี แต่ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีผู้ประกอบการก็ลดการเปิดลง มันก็อยู่ที่ความจำเป็นของผู้ประกอบการเพราะ Financing มันจะไม่ดี

ในปีที่แล้วทั้งปีเฉพาะสินค้าที่เขาเรียกว่า Affordable Market หรือสินค้าที่คนซื้อง่ายขายสะดวก คือราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ปีที่แล้วทั้งปีซัพพลายหายไปจากตลาด 9% หายไปเพราะขายได้มากกว่าที่เปิดใหม่ ปีที่แล้วทั้งปีมีเปิดใหม่ 28,000 ยูนิตก็คือทั้งตลาด คอนโดฯ ทั้งหมดทุกราคา แต่ถ้าเอาเฉพาะราคาเกิน 3 ล้าน ปีที่แล้วเปิดประมาณ 16,000-18,000 ยูนิต แต่ขายได้ประมาณ 18,000 เอากลมๆ เพราะฉะนั้นมันก็หลุดไป 2,000 หน่วยจากตลาดเพราะขายได้แต่ก็เปิดใหม่น้อย ถึงจะเปิดใหม่ขายได้น้อย แต่ว่าขายน้อยก็ยังมากกว่าที่เปิดใหม่ ก็หายไปประมาณ 2,000 กว่าหน่วย ซัพพลายในตลาด ณ วันนี้ ณ สิ้นปี มีสินค้าคอนโดฯ ในตลาดเหลืออยู่ประมาณ 78,000-79,000 หน่วย แต่สินค้าที่ราคาเกิน 3 ล้าน มีประมาณแค่ 51,000 จากที่เคยปีก่อนหน้านี้มี 56,000 ตัวเลขนี้ต่างกันประมาณ 5,000 ฟังดูอาจจะต่าง ทำไมมันไม่ Match กัน ก็เพราะว่าระหว่างทางก็อาจจะมีที่เคยบอกว่าเปิด แต่พอไปๆ มาๆ อาจจะไม่ผ่าน EIA หรือขายได้แต่แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อให้คนซื้อก็ทำให้ถ้าขายไปแล้วตีคืนใหม่เพราะคนซื้อผ่อนไม่ไหว ซึ่งอัตราที่แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Rejection Rate สูงมาก เพราะฉะนั้นทำให้ตัวเลขตัวนี้อาจจะไม่ตรงกัน แต่โดยสรุปต้องบอกว่าตลาดก็เป็น

อย่างนี้ปีนี้ผมคิดว่าตลาดปีที่แล้วแย่จริงๆ ปีนี้คงน่าจะทรงตัว แต่จริงๆ แล้วอัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยรองเพราะถึงลดลงมาแต่ช่วยเซฟได้ไม่เท่าไร เพราะอัตราดอกเบี้ยบ้านเมืองไทยต่างกับประเทศอเมริกา ของอเมริกาคงที่ 15 ปี แต่เราคงที่แค่ 5 ปีแล้วก็ลอย